到日本买买买的中国人越来越多了，我去年接待了5次来日本旅游的亲朋好友，人均消费超过50万日元，约合人民币3万元。

十几万的电饭煲眼都不眨一下就拿下，电器一车一车的往酒店搬。

要知道，这么贵的电饭煲，日本人都不会轻易问津，我自己用的还是16年前来日本时买的，价格1.5万日元。

当然也不是我抠门，谁叫它不坏呢？

人民币这么强劲，国内的朋友也忍不住想在日本做点投资。我被问到的最多的，就是日本的房地产。

日本经历了90年代的泡沫经济，房价跌到了低谷，一直没怎么涨，现在房贷利率降到了0.625%，又有东京奥运会的利好消息，可以说是抄底的好时机。

而2014、2015年，也确实有很多的企业、富豪来日本抄底。

举几个例子，早在2014年后期和2015年前期，新加坡和中国的投资公司，就分别买下了位于东京站和目黑站附近的大型房地产。

我国内朋友的老板，也在同一时期买下了东京的两栋写字楼，还在公司内部专门成立了管理日本房产的部门，足见日本房产投资的火热。

不过，我并不建议国内朋友来日本买房，除非你的资金多到没处花。

你可能会说这么大好的形势，你这家伙为什么拦着我发财。但是在日本买房，想获得很高的回报率，是不太实际的。

首先就是日本政府在楼市泡沫破裂时受过伤，对于房价非常谨慎。如果涨幅太大，肯定会出政策抑制。

而且，2014-2015年大量外资投资日本房产，价格已经炒得比较高了。

最不容忽视的是，日本人口长期负增长，人越来越少，这是一把悬在日本房价上的达摩克利斯之剑。

而对国人来说，就算你想买房，也有很多现实的困难。

首先是，外国人在日本买房产的门槛太高。没有长期居住权的外国人在日本是禁止贷款买房的，必须付全款，这么低的房价利率，你享受不了。

外国人在日本买房还有个很高的门槛，就是缺乏准确的、可信赖的房地产情报。

没有对当地的足够了解，想要找到回报率高的投资型地产，是一件非常困难的事。你跟我说没关系，找中介就行了，我送你两个字，呵呵。

你人生地不熟，语言又不通，非常明显的一头肥猪，中介为什么不宰？

我来日本这么多年，在中介那里也吃过不少亏，就不细说了。

那么，就算你能克服以上困难，日本房产的回报率，值得你漂洋过海来投资么？

在日本如果回报率超过7%就可以被称为优良资产，超过10%就是抢手货，非常难找到。投资型房产出租的年回报率平均在5%左右（已扣除年要交的房产税和中介的手续费）。

如果你觉得回报率能接受，别急，我还没跟你说房屋折旧率这件事呢。

和国内购房不同，日本买房不仅购买了房屋，也购买了土地。单元房的土地面积，是根据房屋面积占总建筑面积的比例算出的。

比如，我前两年买的房子，土地面积就是6415/790363 x 1483.67平方米=12.042平方米。

我这套房子的土地价格是1608万日元／12.042平方米=133万日元／m²，约合人民币7.7万元/m²，合同写得很清楚。

在日本房价上涨，指的是土地价格上涨。而土地上的房子，是消费型财产，入手那一瞬间就开始折旧的，价格不断下降。

如果哪天地震一下，给你房子上震条裂缝，这个折旧率就刷刷的涨。而在日本，房子如果折旧，房租价格也要跟着下降。

而且，房租回报属于工资外收入，超过一定金额要交税。

这还没完呢，当你卖房的时候，如果房价大涨，利润还要再收20.315%的出售利润税。

是谁说资本主义国家是资本家天堂的？

肯定有人会说，我不卖，就打算作为遗产传给儿孙，那遗产税会搞的你更亏。日本有句老话，房产传3代。也就是说传3代以后，遗产税就相当于房产价值。

很多日本人在父母去世之后，交不起遗产税，不得不买掉房子来缴税。

当然投资日本房地产也不是不能赚钱，但要看你的专业眼光和运气。

我在北海道旅游时，碰到这么一位朋友。几年前日本二线城市甲府市车站附近盖新楼，她就卖掉了国内的闲置房产，花3000多万日元，约人民币180万，买下了最高层的3室一厅。

现在一个月房租能有13万日元，她就拿着这钱周游日本。

在这种日本的二线城市能拿到这样的租金，实属不易。她能这么顺利，主要是她妹妹在当地定居20年，从事的职业又是房产中介，帮忙选了个好房。

而且她的心态好，房价不涨无所谓，以后搬到日本来养老。而日本房产作为保值养老的投资，还是不错的，可以考虑。

如果你手上的钱真有富余，对日本房地产有信心，并且又有做外盘的渠道，其实可以不必直接在日本买房，而是买一些专门投资日本房地产的基金、或者信托。

我自己就入手了一点日本的房地产信托（就不给出明确名称了）。这只信托是每月分红，这样即使价格不走高，拿一点分红也是好的，它以往几年的分红都保证在年10%上下，扣除购买费用和税，也能保证有7%左右。

这样的投资回报，和直接投资房产不相上下，占用的资金量少，流动性又高，何乐而不为呢？

当然，说了这么半天，不是劝国内的朋友来日本买信托。我还是认为，国内的朋友与其花时间花精力跳出来做外盘，不如安安心心在国内买熟悉、安全的产品，这才是正道。

量力而行，有人气的投资未必就是适合自己的投资。

如果你手上再有闲钱，就赶紧来日本玩玩玩，买买买，享受一下日本人的贴心服务，沾沾强势人民币的光。

低日元汇率的黄金期可能还会持续一段时间，但是持续多久就说不准了。不仅要看日本央行，还要看中国政府的脸色。